Merhabalar .. Son Dönemde En Çok merak edilen konularýn baþýnda doktor muayenesi ve avukatlýk ofisinin tapuda mesken olarak geçen yerde açýlýp veya açlýlayamacaðý... Bu Sorunun Cevabý 24. Maddede Mevcuttur. Ayný zaman Kat Mülkiyeti Kanunun Tam Metninide Ýnceleyebilirsiniz...


KAT MÜLKÝYETÝ KANUNU


Kanun Numarasý : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayýmlandðý R. Gazete : Tarih : 2/7/1965 Sayý : 12038
Yayýmlandýðý Düstur : Tertip : 5 Cilt : 4 Sayfa : 2932


BÝRÝNCÝ BÖLÜM
Genel Hükümler
A) Kat mülkiyeti ve kat irtifaký:
I – Genel kural:
Madde 1 – Tamamlanmýþ bir yapýnýn kat, daire, iþ bürosu, dükkan, maðaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrý
ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olanlarý üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafýndan, bu
Kanun hükümlerine göre, baðýmsýz mülkiyet haklarý kurulabilir.
Yapýlmakta veya ileride yapýlacak olan bir yapýnýn, birinci fýkrada yazýlý nitelikteki bölümleri üzerinde, yapý
tamamlandýktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanýn ortak malikleri tarafýndan, bu
Kanun hükümlerine göre irtifak haklarý kurulabilir.
II – Tarifler:
Madde 2 – Bu Kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnýz esas yapý kýsmýna (Anayapý)
anagayrimenkulün ayrý ayrý ve baþlý baþýna kullanýlmaya elveriþli olup, bu Kanun hükümlerine göre baðýmsýz mülkiyete konu
olan bölümlerine (Baðýmsýz bölüm); bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan
yerlere (Eklenti); baðýmsýz bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkýna (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat
maliki);
b) Anagayrimenkulün baðýmsýz bölümleri dýþýnda kalýp, korunma ve ortaklaþa kullanma veya faydalanmaya yarýyan
yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sýfatiyle paydaþý bulunduklarý bu yerler üzerindeki faydalanma haklarýna
(Kullanma hakký);
c) (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapýlacak veya
yapýlmakta olan bir veya birden çok yapýnýn baðýmsýz bölümleri için o arsanýn maliki veya ortak malikleri tarafýndan bu
Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkýna (kat irtifaký); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi); 4134

d) Arsanýn, bu Kanunda yazýlý esasa göre baðýmsýz bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarýna (Arsa payý);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakýnýn kurulmasýna ait resmi senede (Sözleþme);
Denir.
III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn niteliði:
Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payý ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle baðlantýlý özel bir mülkiyettir.
(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, bu mülkiyete konu olan
anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri ile oranlý olarak
projesinde tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn
baðýmsýz bölümlerin paylarý ile oranlý olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn
yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa
payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü
saklýdýr.
(Deðiþik üçüncü fýkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapýnýn tamamý
için düzenlenecek yapý kullanma izin belgesine dayalý olarak, bu Kanunda gösterilen þartlar uyarýnca kat mülkiyetine resen
çevrilir. Bu iþlem, arsa malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleþtirilebilir.
IV - Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleþme ile belirtilebilir. Aþaðýda yazýlý yerler ve þeyler bu Kanun gereðince her
halde ortak yer sayýlýr.
a) Temeller ve ana duvarlar, taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer
elemanlar,baðýmsýz bölümleri ayýran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriþ kapýlarý, antreler, merdivenler,
asansörler, sahanlýklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapýcý daire veya odalarý, genel çamaþýrlýk ve
çamaþýr kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazý saatlerinin korunmasýna mahsus olup
baðýmsýz bölüm dýþýnda bulunan yuvalar ve kapalý kýsýmlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnýçlar, yapýnýn genel su depolarý,
sýðýnaklar, (1)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dýþýndaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanallarý ile kalorifer, su, havagazý ve
elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak þebeke ve antenler sýcak ve soðuk hava tesisleri,
c) Çatýlar, bacalar, genel dam teraslarý, yaðmur oluklarý, yangýn emniyet merdivenleri.
Yukarýda sayýlanlarýn dýþýnda kalýp da, yine ortaklaþa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diðer
yerler ve þeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
B) Baðlantýlar :
I - Baðýmsýz bölümlerle arsa payý arasýndaki baðlantý:
Madde 5 – Kat mülkiyetinin baþkasýna devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona baðlý arsa payý da birlikte
geçer; arsa payý, kat mülkiyetinden veya kat irtifakýndan ayrý olarak devredilemiyeceði gibi, miras yoluyla da geçmez ve
baþka bir hakla kayýtlanamaz.
Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine baðlanmamýþ veya lehine kat irtifaký kurulmamýþ arsa payý býrakýlamaz.
–––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 2 nci maddesiyle; bu bende "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra
gelmek üzere "taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer elemanlar,"
ibaresi eklenmiþ ve metne iþlenmiþtir.
4135

Kat mülkiyetini kayýtlayan haklar, kendiliðinden arsa payýný da kayýtlar.
Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde bu hakla baðdaþmasý mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasýndan önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasýna tescil veya
þerhedilmiþ olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payý oranýnda, kendiliðinden kayýtlar.
II - Baðýmsýz bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasýndaki baðlantý:
Madde 6 – Bir baðýmsýz bölümün dýþýnda olup, doðrudan doðruya o bölüme tahsis edilmiþ olan kömürlük, su
deposu, garaj, elektrik, havagazý veya su saati yuvalarý, tuvalet gibi eklentiler, ait olduðu baðýmsýz bölümün bütünleyici
parçasý sayýlýr ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek baþýna maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapýnýn oturduðu zeminin
dýþýnda kalanlar kadastro planýnda veya tapu haritasýnda ayrýca gösterilir.
Baðýmsýz bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diðer kat maliklerinin haklariyle baðdaþmasý mümkün olmayan
irtifaklar kurulamaz.
Baðýmsýz bölümlerin baþkasýna devri, kayýtlanmasý veya kiralanmasý halinde, eklentiler ve ortak yerler de
kendiliðinden devredilmiþ, kayýtlanmýþ vaya kiralanmýþ olur.
C) Ortaklýðýn (Þüyuun) giderilmesi ve öncelikle satýnalma (Þüf´a) hakký:
I - Ortaklýðýn giderilmesi:
Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna tabi olan gayrimenkulde ortaklýðýn giderilmesi istenemez.
Baðýmsýz bölümler, baðýmsýz bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklýðýn giderilmesi
istenebilir.
II- Öncelikle satýnalma hakký:
Madde 8 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuþ bir gayrimenkulün baðýmsýz
bölümlerinden birinin veya kat irtifaký baðlanmýþ arsa payýnýn satýlmasý halinde diðer kat maliklerinin veya irtifak hakký
sahiplerinin öncelikle satýn alma hakký yoktur.
Bir baðýmsýz bölümün paydaþlarýndan birinin kendi payýný baþkasýna satmasý halinde öteki paydaþlar, öncelikle
satýnalma hakkýný kullanabilirler.
Sözleþmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D) Genel hükümlerin uygulanma alaný:
Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakýna ait kütük kaydýnda veya kat malikleri arasýndaki sözleþmede veya
yönetim planýnda veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doðan anlaþmazlýklar, Medeni Kanun ve
ilgili diðer kanunlar hükümlerine göre karara baðlanýr.
ÝKÝNCÝ BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat Ýrtifakýnýn Kurulmasý
A) Genel kural:
Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifaký resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doðar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnýz bir veya birkaç
bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. 4136

(Deðiþik üçüncü fýkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Kat mülkiyeti kurulurken ayný katta birbirine bitiþik bulunan ayný
nevideki birden fazla baðýmsýz bölüm veya bir yapýnýn otel, iþ veya ticaret yeri gibi iktisadî açýdan veya kullanma
bakýmýndan bütünlük arz eden birden çok katý veya bölümü, kat mülkiyeti kütüðüne tek baðýmsýz bölüm olarak tescil
edilebilir. Böyle bir tescilin yapýlabilmesi için, buna uygun deðiþiklik projesinin ve yapý kullanma izin belgesinin Tapu Sicil
Müdürlüðüne verilmiþ olmasý gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarýnca veya aþaðýdaki fýkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapýlýr.
Kat mülkiyetine konu olmaya elveriþli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklýðýn giderilmesi davalarýnda, mirasçýlardan
veya ortak maliklerden biri, paylaþmanýn, kat mülkiyeti kurulmasý ve baðýmsýz bölümlerin tahsisi suretiyle yapýlmasýný
isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazýlý belgelere dayanýlarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve
paylar denkleþtirilmek suretiyle baðýmsýz bölümlerin ortaklara ayrý ayrý tahsisine karar verebilir.
(Ek fýkra: 14/11/2007-5711/3 md.) Gelirinin ortak giderlere harcanmasý için veya baþka bir amaçla ortak
yararlanmaya tahsis edilen baðýmsýz bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "baðýmsýz bölümlerin numaralarý"
yazýlmak suretiyle kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilir. Bu husus baðýmsýz bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.
B) Kat mülkiyeti kütüðü:
Madde 11 – (Deðiþik: 14/11/2007-5711/4 md.)
Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüðüne tescil olunur. Bu
Kanunda aksine hüküm olmadýkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüðüne yapýlacak tescillerde de uygulanýr.
Henüz kadastrosu yapýlmamýþ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðündeki formüle göre,
ayrýca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabýt Defterine tescil olunur.
C) Kat mülkiyetinin kurulmasý:
I - Ýstem ve belgeler:
Madde 12 – (Deðiþik: 14/11/2007-5711/5 md.)
Kat mülkiyetinin kurulmasý için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki
veya bütün paydaþlarýnýn aþaðýda yazýlý belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunmasý gerekir:
a) (Deðiþik: 23/6/2009-5912/2 md.) Anagayrimenkulde, yapý veya yapýlarýn dýþ cepheler ve iç taksimatý baðýmsýz
bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleriyle oranlý
arsa paylarý, kat, daire, iþ bürosu gibi nevi ile bunlarýn birden baþlayýp sýrayla giden numarasý ve baðýmsýz bölümlerin yapý
inþaat alaný da açýkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafýndan yapýlan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaþlarý tarafýndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluþlarýnca onaylanan mimarî proje ile yapý kullanma izin belgesi.
b) Baðýmsýz bölümlerin kullanýlýþ tarzýna, birden çok yapýnýn varlýðý halinde bu yapýlarýn özelliðine göre 28 inci
maddedeki esaslar çerçevesinde hazýrlanmýþ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafýndan imzalanmýþ bir yönetim
plâný.
c) (Mülga: 23/6/2009-5912/2 md.)

4137

II - Sözleþme ve tescil:
Madde 13 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve
usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanlarýn yetkili olduklarýna kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti
veya kat irtifaký kurulmasýna dair resmi sözleþmeyi düzenler. Bu sözleþme ayný zamanda tescil istemi sayýlýr.
(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Sözleþme düzenlenince kat irtifakýnýn kat mülkiyetine
çevrilmesinde kat irtifakýnýn kayýtlý olduðu kat mülkiyeti kütüðü sayfasýndaki, doðrudan doðruya kat mülkiyetinin kurulmasý
halinde ise anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu tapu kütüðü sayfasýndaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti
kat mülkiyetine çevrilmiþtir." ibaresi yazýlarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý
dýþýndaki iþlemlere kapatýlýr ve kat mülkiyetine konu olan her baðýmsýz bölüm, kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna o
bölüme baðlý arsa payý ve anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralarý
gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütük sayfasýna da, baðýmsýz bölümlerin kat
mülkiyeti kütüðündeki defter ve sayfa numaralarý iþlenmek suretiyle, kütükler arasýnda baðlantý saðlanýr.
(Deðiþik üçüncü fýkra: 14/11/2007-5711/6 md.) Anagayrimenkulün sayfasýnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil
kaydý, irtifak haklarý hariç, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sayfasýna geçirilir. Anagayrimenkulün
mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý da
anagayrimenkulün tapu kütüðü sayfasýna tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilen her baðýmsýz bölüm ayrý bir gayrimenkul niteliðini kazanýr ve kütükte o
bölümün tasdikli planýndaki numarayý alýr.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine, anagayrimenkulun çaplý tasarruf belgesinden baþka, istem
halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi baðýmsýz bölümüne ait olan kýsmýnýn tasdikli bir örneði de
verilir.
D) Kat irtifakýnýn kurulmasý:
Madde 14 – (Deðiþik birinci fýkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Henüz yapý yapýlmamýþ veya yapýsý tamamlanmamýþ
bir arsa üzerinde kat irtifakýnýn kurulmasý ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanýn malikinin veya bütün paydaþlarýnýn
buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ile (b) bendindeki yönetim plânýný tapu
idaresine vermeleri lazýmdýr. Kat mülkiyetine geçiþte ayrýca yönetim plâný istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifaklarý ancak sözleþmede veya dilekçede her kat irtifakýnýn ilgili bulunduðu baðýmsýz bölüme
tahsisi istenen arsa payý, arsanýn kayýtlý olduðu kütüðün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapýnýn, verilen
projeye göre tamamlanmasýndan sonra kat mülkiyetine konu olacak baðýmsýz bölümlerinin numarasý ve bu bölümlere baðlý
eklentiler kütüðün beyanlar hanesinde belirtilir.
(Deðiþik üçüncü fýkra: 23/6/2009-5912/3 md.) Yapýnýn tamamlanmasýndan sonra kat irtifakýnýn kat mülkiyetine
çevrilmesi, kat irtifakýnýn tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazýlý belgelere dayalý olarak, yetkili idarece yapý
kullanma izin belgesinin verildiði tarihten itibaren altmýþ gün içinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine resen yapýlýr.


4138

(Ek fýkra: 14/11/2007-5711/7 md.; Mülga: 23/6/2009-5912/3 md.)

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat Ýrtifaký Sahiplerinin Haklarý
A) Kat maliklerinin haklarý:
I - Baðýmsýz bölüm üzerinde:
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait baðýmsýz bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklý kalmak
þartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanýdýðý bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - Ortak yerler üzerinde :
Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa paylarý oranýnda, ortak mülkiyet
hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkýna sahiptirler; bu hakkýn genel kömürlük, garaj, teras, çamaþýrhane ve
çamaþýr kurutma alanlarý gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleþme olmadýkça, her kat malikine ait arsa payý ile oranlýdýr.
B) Kat irtifaký sahibinin haklarý:
Madde 17 – Kat irtifaký sahipleri, ortak arsa üzerinde yapýlacak yapýnýn, sözleþmede yazýlý süre içinde baþlamasý ve
tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarýn yerine getirilmesini, karþýlýklý olarak isteme ve dava etme hakkýna sahiptirler.
(Deðiþik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifaký sahipleri yapýnýn tamamlanmasý için kendi aralarýndan veya dýþarýdan
bir veya birkaç kiþiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarýna dair
hükümler, bu yönetici hakkýnda da uygulanýr.
(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifaký kurulmuþ gayrimenkullerde yapý fiilen tamamlanmýþ ve baðýmsýz
bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanýlmaya baþlanmýþsa, kat mülkiyetine geçilmemiþ olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde
kat mülkiyeti hükümleri uygulanýr.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kat Maliklerinin ve Kat Ýrtifaký Sahiplerinin Borçlarý
A) Kat Maliklerinin borçlarý:
I - Genel kural:
Madde 18 – Kat malikleri, gerek baðýmsýz bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanýrken doðruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsýz etmemek, birbirinin haklarýný çiðnememek ve yönetim planý hükümlerine
uymakla, karþýlýklý olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarýna dair olan hükümler, baðýmsýz bölümlerdeki kiracýlara ve oturma (Sükna)
hakký sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlý olarak faydalananlara da uygulanýr; bu borçlarý yerine
getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(Mülga son fýkra: 14/11/2007-5711/24 md.)
II - Anayrimenkulün bakýmý, korunmasý ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimarý durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle
korumaya mecburdurlar. 4139

(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý
rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz.
Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve
acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý
halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý
aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz.
Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin
ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine
karþý sorumludur.
III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katýlma :
Madde 20 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü
anlaþma olmadýkça:
a) Kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým, koruma, güçlendirme ve onarým giderleri ile
yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý
oranýnda; (1)

Katýlmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün
durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný
ödemekten kaçýnamaz.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir.
Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde beþ hesabýyla gecikme
tazminatý ödemekle yükümlüdür. (1)

Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kiþinin kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu haklarý vardýr.
IV - Sigorta anlaþmasý:
Madde 21 – Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek deðer üzerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlaþtýrýlabilir.
Sigorta yapýlmasý halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylarý oranýnda, katýlmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olmasý halinde alýnacak sigorta bedeli, aksine sözleþme olmadýkça, kat
maliklerine, arsa paylarý oranýnda, paylaþtýrýlýr.
Yalnýz bir veya bir kaç baðýmsýz bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kýsmý hasara uðramýþsa, alýnacak
sigorta bedeli hasara uðrayan yerlerin onarýmýna arsa paylarý oranýnda harcanýr.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasýyla giderilemeyecek olan zararlarýný karþýlamak üzere, kendi baðýmsýz
bölümlerini ayrýca kendi ad ve hesaplarýna sigorta ettirebilirler; bu halde alýnacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta
bedelindeki paylarý da ayrýca saklý kalmak üzere, yalnýz kendilerine ait olur.
Sigorta hakkýndaki emredici hükümler saklýdýr.
––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 9 uncu maddesiyle; birinci fýkranýn (b) bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra
gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiþ ve ikinci fýkrasýnda yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beþ" olarak deðiþtirilmiþ ve metne
iþlenmiþtir. 4140

V - Ortak giderlerin teminatý:
Madde 22 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarýnca payýna düþecek
gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatýndan, baðýmsýz bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkýna veya
baþka bir sebebe dayanarak devamlý bir þekilde faydalananlar da müþtereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracýnýn
sorumluluðu ödemekle yükümlü olduðu kira miktarý ile sýnýrlý olup, yaptýðý ödeme kira borcundan düþülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alýnamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin baðýmsýz
bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazýlý istemiyle bu borç tutarý için, diðer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakký tescil edilir. (Deðiþik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayýlý Türk Medenî Kanununun
893 üncü maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diðer sorumlulardan
olan alacaklarý önceliklidir.
VI - Müsaade mecburiyeti:
Madde 23 – Kat maliklerinden birinin baðýmsýz bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar
veya bozukluðun onarýmý veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapýlmasý ile yapý güvenliðiyle ilgili olarak yapýlmasý
gerekli görülen teknik incelemeler için diðer bir baðýmsýz bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde
baþka sýfatla oturanlar, giriþ müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli iþlerin yapýlmasýna katlanmaya mecburdurlar. (1)

Anagayrimenkulün bir kýsmýnýn harap olmasý halinde, harap olan baðýmsýz bölüm ve eklentilerinin veya ortak
yerlerin veya baðýmsýz bölümdeki tesislerin yeniden yapýlmasý için, saðlam kalan baðýmsýz bölümlerin içinden veya dýþýndan
faydalanýlmasý gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada baþka sýfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarýdaki fýkralarda yazýlý müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada baþka sýfatla oturanlarýn uðrayacaklarý
zararý, lehine müsaade verilen baðýmsýz bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - Yasak iþler:
Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iþ veya ticaret yeri olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarý gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykýrý sözleþmeleri
hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliðinde olmýyan muayenehaneler bu hükmün dýþýndadýr.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino,
pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eðlence ve toplantý yerleri ve fýrýn, lokanta, pastahane, süthane gibi gýda ve
beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basýmevi, dükkan, galeri ve çarþý gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun
oybirliði ile vereceði kararla açýlabilir.
(Ek fýkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayýlý Avukatlýk Kanununda avukatlýk bürolarý ve hukuk bürolarý ile ilgili
düzenleme yapýlýncaya kadar meskenlerdeki avukatlýk ve hukuk bürolarý faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin
yürürlüðe girdiði tarihten itibaren iki yýldýr. Bu hüküm 3568 sayýlý Serbest Muhasebeci Mali Müþavirlik ve Yeminli Mali
Müþavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapýlýncaya kadar meslek mensuplarý tarafýndan açýlan bürolar hakkýnda da
uygulanýr.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti
kütüðündeki sahifelerine þerh verilir.
VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:
Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düþen borçlarý ve yükümleri yerine getirmemek
suretiyle diðer kat maliklerinin haklarýný, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkýnýn kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

–––––––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 11 inci maddesiyle; bu fýkrada yer alan "tesislerin yeniden yapýlmasý" ibaresinden sonra
gelmek üzere "ile yapý güvenliðiyle ilgili olarak yapýlmasý gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi eklenmiþ ve metne iþlenmiþtir. 4141

(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin
hükme en yakýn tarihteki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda
devredilmesi için davanýn açýlmasý, aksi kararlaþtýrýlmýþ olmadýkça, diðer kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðuyla
karar vermesine baðlýdýr. Bu karara raðmen kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat
malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylýk vadeli
hesaba yatýrýlmasý ve makbuzunun ibrazý için davacýlara resen belirleyeceði uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi
içinde yatýrýldýðýna iliþkin belge ibraz edildiðinde ve davanýn kabulü halinde hâkim, davalýnýn baðýmsýz bölümünün
mülkiyetinin davayý açmýþ olan kat maliklerine arsa paylarý oranýnda devredilmesine ve devir bedelinin iþlemiþ faiziyle
birlikte davalýya ödenmesine karar verir.
Aþaðýdaki durumlarda, birinci fýkrada yazýlý çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düþen borçlarý ödemediði için hakkýnda iki takvim yýlý içinde üç defa icra
veya dava takibi yapýlmasýna sebep olunmasý;
b) Anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh hakimi tarafýndan 33 üncü madde gereðince verilen emre raðmen, bu
kanunda yazýlý borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarýný ihlal etmekte devamlý olarak
bir yýl ýsrar edilmesi;
c) Kendi baðýmsýz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve
adaba aykýrý harekette bulunmasý.
(Deðiþik dördüncü fýkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakký, devir konusunda kat maliklerince
alýnan dava açma kararýnýn öðrenilmesi tarihinden baþlayarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlayarak beþ
yýl içinde kullanýlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmýþsa düþer.
B) Kat irtifaký sahiplerinin borçlarý:
Madde 26 – Kat irtifaký sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere
yapýlacak yapýnýn sözleþmeye ve plana göre tamamlanmasý için kendilerine düþen borçlarý vaktinde yerine getirmek ve yapý
iþini, doðruluk kaideleri uyarýnca kolaylaþtýrmakla, karþýlýklý olarak yükümlüdürler.
(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifaký sahiplerinden biri kendine düþen borçlarý, noter
aracýlýðýyla yapýlan ihtara raðmen, bu ihtar tarihinden baþlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diðerlerinin yazýlý istemi
üzerine hâkim, onun arsa payýnýn ve kat irtifakýnýn hükme en yakýn tarihteki deðeri karþýlýðýnda, öteki paydaþlara, arsa paylarý
oranýnda devrine karar verir.
Kat irtifaký sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapýnýn kanuni süre içinde yapýlamamasý sebebiyle kat irtifaký
düþerse, kusurlu taraf diðerlerinin bu yüzden uðradýklarý zararý tazminle yükümlüdür.
BEÞÝNCÝ BÖLÜM
Anagayrimenkulün Yönetimi
A) Genel kurul:
Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri
saklý kalmak þartiyle, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr.
B) Yönetim planý:
Madde 28 – Yönetim planý yönetim tarzýný, kullanma maksat ve þeklini yönetici ve denetçilerin alacaklarý ücreti ve
yönetime ait diðer hususlarý düzenler.Yönetim planý, bütün kat maliklerini baðlýyan bir sözleþme hükmündedir. 4142

Yönetim planýnda hüküm bulunmýyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doðacak anlaþmazlýklar bu kanuna
ve genel hükümlere göre karara baðlanýr.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planýnýn deðiþtirilmesi için bütün kat maliklerinin beþte dördünün oyu
þarttýr. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye baþvurma haklarý saklýdýr.
Yönetim planý ve bunda yapýlan deðiþiklikler, bütün kat malikleriyle onlarýn külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve
denetçileri baðlar.
Yönetim planýnýn ve onda sonradan yapýlan deðiþikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüðünün (Beyanlar) hanesinde
gösterilir ve bu deðiþiklikler yönetim planýna baðlanarak kat mülkiyetinin kuruluþ belgeleri arasýnda saklanýr.
C) Kat malikleri kurulunun toplantýsý ve kararlarý:
I - Toplantý zamaný:
Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim planýnda gösterilen zamanlarda, eðer
böyle bir zaman gösterilmemiþse, her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu
yapýlarda ise kurullar, en geç iki yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarýnda gösterilen zamanlarda, böyle bir
zaman gösterilmemiþse, ikinci takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr.
Önemli bir sebebin çýkmasý halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve
toplantý için istenilen tarihten en az onbeþ gün önce bütün kat maliklerine imzalattýrýlacak bir çaðrý veya bir taahhütlü
mektupla, toplantý sebebi de bildirilmek þartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
Ýlk çaðrý yapýlýrken, birinci toplantýda, yeter sayýnýn saðlanamamasý halinde, ikinci toplantýnýn nerede ve hangi tarihte
yapýlacaðý da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Ýlk toplantý ile ikinci toplantý arasýnda býrakýlacak zaman yedi
günden az olamaz.
II - Yeter sayý:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan yarýsýndan fazlasiyle toplanýr ve oy
çokluðuyla karar verir.
(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayýnýn saðlanamamasý nedeniyle ilk toplantýnýn
yapýlamamasý halinde, ikinci toplantý, en geç onbeþ gün sonra yapýlýr. Bu toplantýda karar yeter sayýsý, katýlanlarýn salt
çoðunluðudur.
Bu kanunda yeter sayý için ayrýca konulmuþ olan hükümler saklýdýr.
III - Oya katýlma:
Madde 31 – Her kat maliki, arsa payý oranýna bakýlmaksýzýn, bir tek oy hakkýna sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade baðýmsýz bölümü olan kat maliki, her baðýmsýz bölüm için ayrý bir oy hakkýna
sahiptir; bununla beraber onun malik olduðu baðýmsýz bölümlerin sayýsý ne olursa olsun, sahip olacaðý oy sayýsý bütün oylarýn
üçte birinden fazla olamaz; oy hesabý yapýlýrken kesirler gözönüne alýnmaz.
Bir baðýmsýz bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunlarý içlerinden vekalet verecekleri birisi
temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alýnacak karar doðrudan doðruya kendini ilgilendiren kat maliki görüþmelerde hazýr bulunabilir, fakat oya katýlamaz.
(Deðiþik son fýkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kiþi,
oy sayýsýnýn yüzde beþinden fazlasýný kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kýrk ve daha az sayýdaki kat mülkiyetine
tâbi taþýnmazlarda bir kiþi, en fazla iki kiþiye vekâlet edebilir.
IV - Kararlar:
Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafýndan, sözleþme, yönetim planý ve kanun hükümleri uyarýnca
verilecek kararlara göre yönetilir. 4143

Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarýna uymakla
yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanýlmasýndan veya yönetiminden dolayý kat malikleri arasýnda veya bunlarla yönetici ve
denetçiler arasýnda veya denetçilerle yöneticiler arasýnda çýkan anlaþmazlýklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara
baðlanýr.
Kat malikleri kurulu kararlarý (1) den baþlayýp sýrayla giden sayfa numaralarý taþýyan her sayfasý noter mühüriyle
tasdikli bir deftere yazýlarak, toplantýda bulunan bütün kat maliklerince imzalanýr; karara aykýrý oy verenler bu aykýrýlýðýn
sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkýnda ilerde çýkan anlaþmazlýklar, karar defterinde ayný hususa dair daha önce verilmiþ bir karar varsa
kaide olarak ona göre çözülür.
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Deðiþik birinci fýkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantýsýna katýlan ancak 32 nci madde hükmü gereðince aykýrý oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baþlayarak bir
ay içinde, toplantýya katýlmayan her kat maliki kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
baþlayarak altý ay içinde anagayrimenkulün bulunduðu yerdeki sulh mahkemesine iptal davasý açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarýnýn yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayýldýðý durumlarda süre koþulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katýndan kira akdine, oturma hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh
mahkemesine baþvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planýna ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararýný verir ve bunun, tesbit edeceði kýsa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya teblið eder.
(Deðiþik üçüncü fýkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararýný yerine getirmeyenlere,
ayný mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasýndan ikibin Türk Lirasýna kadar idarî para cezasý verilir. 25 inci madde hükmü
saklýdýr.
D) Yönetici:
I - Atanmasý:
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarýndan veya dýþardan seçecekleri bir kimseye
veya üç kiþilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla baðýmsýz bölümü varsa, yönetici atanmasý mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kiþinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadýr.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayý hem arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan atanýr.
Yönetici her yýl kat malikleri kurulunun kanuni yýllýk toplantýsýnda yeniden atanýr; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaþamaz veya toplanýp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün
bulunduðu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatý üzerine ve mümkünse diðerleri de dinlendikten
sonra, gayrimenkule bir yönetici atanýr. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karþý sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altý ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca deðiþtirilemez
Ancak haklý bir sebep çýkarsa, onu atamýþ olan sulh mahkemesi, deðiþtirmeye müsaade edebilir. 4144

Yönetici atanýrken kendisiyle yapýlan sözleþmede, teminat göstermesi þart edilebilir; sözleþmede böyle bir þart
olmasa bile, haklý bir sebebin çýkmasý halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Deðiþik son fýkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadý ile iþ ve ev adresinin anagayrimenkulün
kapýsý yanýna veya giriþte görülecek bir yere çerçeve içinde asýlmasý mecburidir. Bu yapýlmazsa, yöneticiden veya yönetim
kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin baþvurmasý üzerine ayný mahkemece, elli Türk Lirasýndan ikiyüzelli Türk Lirasýna
kadar idarî para cezasý verilir.
II - Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim iþlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planýnda belirtilir; yönetim planýnda aksine hüküm olmadýkça, yönetici
aþaðýdaki iþleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarýn yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanýlmasý, korunmasý, bakýmý ve onarýmý için gereken tedbirlerin
alýnmasý;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim iþleriyle korunma, onarým, temizlik gibi bakým iþleri ve asansör ve kalorifer,
sýcak ve soðuk hava iþletmesi ve sigorta için yönetim planýnda gösterilen zamanda, eðer böyle bir zaman gösterilmemiþse,
her takvim yýlýnýn ilk ayý içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranýn toplanmasý ve bu avansýn harcanýp
bitmesi halinde, geri kalan iþler için tekrar avans toplanmasý;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diðer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayýsiyle doðan borçlarýn
ödenmesi ve kat malikleri tarafýndan ayrýca yetkili kýlýnmýþsa, baðýmsýz bölümlere ait kiralarýn toplanmasý;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatýn kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkýn kaybýna meydan vermiyecek gerekli
tedbirlerin alýnmasý;
h) Anagayrimenkulün korunmasý ve bakýmý için kat maliklerinin yararýna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar
adýna alýnmasý;
i) Kat mülkiyetine iliþkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karþý dava ve icra takibi yapýlmasý
ve kanuni ipotek hakkýnýn kat mülkiyeti kütüðüne tescil ettirilmesi;
j) Topladýðý paralarý ve avanslarý yatýrmak ve gerektiðinde almak üzere muteber bir bankada kendi adýna ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sýfatý gösterilmek suretiyle, hesap açtýrýlmasý;
k) Kat malikleri kurulunun toplantýya çaðýrýlmasý.
2. Defter tutulmasý ve belgelerin saklanmasý:
Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarýný protokolleri, yapýlan ihtar ve tebligatýn özetini ve tarihlerini
ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sýrasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diðer
bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yýlýnýn bitmesinden baþlýyarak bir ay içinde yönetici tarafýndan notere kapattýrýlmasý
mecburidir.
Bu maddede yazýlý görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fýkrasýnda yazýlý cezalar uygulanýr. 4145

3. Ýþletme projesinin yapýlmasý:
Madde 37 – (Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiþ iþletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir iþletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yýllýk yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarý;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düþecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diðer muhtemel giderleri karþýlamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre
vermesi gereken avans tutarý;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya baðýmsýz bölümden fiilen yararlananlara, imzalarý karþýlýðýnda veya taahhütlü mektupla
bildirilir. Bildirimden baþlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkýnda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazýrlanýr.
Kesinleþen iþletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iþletme giderleri ile ilgili kararlarý, Ýcra ve Ýflas Kanununun
68 inci maddesinin 1 inci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.
III - Sorumluluðu:
1.Genel kural:
Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karþý aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fýkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulu
kararlarýnýn iptaline iliþkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapýlarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu
yapý temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açýlabilir. Yönetici, açýlan davayý bütün kat
maliklerine ve ada veya toplu yapý temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararýnýn iptali halinde bu konudaki yargýlama
giderleri ortak giderlerden karþýlanýr.
2. Hesap Verme:
Madde 39 – Yönetici, yönetim planýnda yazýlý zamanlarda eðer böyle bir zaman yazýlmamýþsa her takvim yýlýnýn
birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayýsiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan
giderlerin hesabýna vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarýsý isterse, bunlarýn arsa paylarý ne olursa, olsun yönetim planýnda yazýlý zamanlar dýþýnda da
hesabýn gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
IV - Haklarý:
Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarýna sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düþen borçlarý ve yükümleri yönetici tarafýndan noterlikçe yaptýrýlan ihtara raðmen vaktinde
ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksýzýn, kendine ait sözleþmeyi feshedip
yöneticilikten çekilerek bu yüzden uðradýðý zararýn tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planýnda veya kendisiyle yapýlan sözleþmede bir ücret tayin edilmemiþ olsa bile, kat maliklerinden
uygun bir ücret istiyebilir. 4146

(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasýndan atanmýþ yöneticinin normal
yönetim giderlerine katýlýp katýlmayacaðý, katýlacaksa, ne oranda katýlacaðýný kararlaþtýrýr. Bu yolda, bir karar alýnmamýþ ise,
yönetici yönetim süresince kendisine düþen normal yönetim giderlerinin yarýsýna katýlmaz.
E) Yönetimin denetlenmesi:
Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlý olarak denetler ve haklý bir sebebin
çýkmasý halinde onu her zaman deðiþtirebilir.
Hesaplarýn denetlenmesi için yönetim planýnda, belli bir zaman konulmamýþsa; bu denetim her üç ayda bir yapýlýr;
bununla beraber haklý bir sebep çýkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapýlabilir.
Kat malikleri kurulu denetim iþini, kendi aralarýndan sayý ve arsa payý çoðunluðuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç
kiþilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planýnda yazýlý zamanlarda, eðer zaman
yazýlmamýþsa, her takvim yýlýnýn birinci ayý içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve
anagayrimenkulün yönetim tarzý hakkýndaki düþüncelerini bildirir; bu rapor çoðaltýlarak birer örneði taahhütlü mektupla kat
maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlarý ve gerekli gördükleri diðer hususlarý, (1) den baþlayýp sýra ile giden
sayfa numaralarý taþýyan ve her sayfasý noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altýný imza ederler.
F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalý olanlar:
Madde 42 – Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baþlarýnda bir deðiþiklik yapamazlar; ortak
yerlerin düzgün veya bunlarý kullanmanýn daha rahat ve kolay bir hale konulmasýna veya bu yerlerden elde edilecek faydanýn
çoðaltýlmasýna yarýyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine
yapýlýr.
(Ek fýkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaþamý için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat
maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacaðý toplantýda görüþülerek sayý ve arsa payý çoðunluðu ile karara baðlanýr.
Toplantýnýn bu süre içerisinde yapýlamamasý veya tadilat talebinin çoðunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat
malikinin talebi üzerine bina güvenliðinin tehlikeye sokulmadýðýný bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden
alýnacak tasdikli proje deðiþikliði veya krokiye göre inþaat, onarým ve tesis yapýlýr. Ýlgili merciler, tasdikli proje deðiþikliði
veya kroki taleplerini en geç altý ay içinde sonuçlandýrýr. Komisyonun teþkili, çalýþma usûlü ile engellinin kullanýmýndan
sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayýndýrlýk ve Ýskan Bakanlýðý ile Özürlüler Ýdaresi Baþkanlýðý tarafýndan müþtereken
hazýrlanacak yönetmelikle belirlenir.
(1)

Bu iþlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafýndan, faydalanma oranýna göre, ödenir.
–––––––––––––––––
(1) 25/4/2013 tarihli ve 6462 sayýlý Kanunun 1 inci maddesiyle, bu fýkrada yer alan “Özürlülerin” ve “özürlünün” ibareleri sýrasýyla
“Engellilerin” ve “engellinin” þeklinde deðiþtirilmiþtir. 4146-1

(Deðiþik dördüncü fýkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteði üzerine ýsý yalýtýmý, ýsýtma
sisteminin yakýt dönüþümü ve ýsýtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme
dönüþtürülmesi, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr. Ancak toplam inþaat alaný
ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ýsýtma sisteminin ferdi ýsýtma sistemine dönüþtürülmesi, kat maliklerinin
sayý ve arsa payý olarak oybirliði ile verecekleri karar üzerine yapýlýr. Bu konuda yapýlacak ortak iþlerin giderleri arsa payý
oranýna göre ödenir. Merkezi ýsýtma sistemlerinde ýsýnma giderlerinin paylaþtýrýlmasýna iliþkin usûl ve esaslar Bayýndýrlýk ve
Ýskan Bakanlýðý tarafýndan yürürlüðe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(Deðiþik beþinci fýkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isýtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi
sistemden merkezi sisteme dönüþtürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planýnýn bu karara aykýrý hükümleri
deðiþtirilmiþ sayýlýr.
II - Çok masraflý ve lüks olanlar:
Madde 43 – Yapýlmasý arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflý ise veya yapýnýn özel durumuna göre lüks bir
nitelik taþýyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafýndan kullanýlmasý mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmýyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katýlmak zorunda deðildir; bu gibi yenilik ve
ilavelerin giderini, onlarýn yapýlmasýna karar vermiþ olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, baþlangýçta giderlere katýlmýyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin
yapýlmasý ve korunmasý giderlerine sonradan, kendi arsa paylarý oranýnda katýlýrlarsa, yapýlan lüks yenilik veya ilaveden
faydalanma hakkýný kazanýrlar.
III- Baðýmsýz bölüm ilavesi:
Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapýlmasý veya zemin veya
bodrum katlarýnda veya arsanýn boþ kýsmýnda 24 üncü maddenin ikinci fýkrasýnda yazýlý yerlerin sonradan yapýmý veya ilavesi
için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliðiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inþaattan sonra alacaðý duruma göre, yapýlan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün
baðýmsýz bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarýnýn, usulüne göre yeniden ve oybirliðiyle tesbit edilmesi;
c) Ýlave edilecek yeni baðýmsýz bölüme tahsis edilen arsa payý üzerinde, tapu memuru huzurunda yapýlacak resmi
senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifaký kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün baðýmsýz bölümlerinin kat mülkiyeti
kütüðündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne
göre baðlantý saðlanmasý;
Þarttýr. 4147

Bu nitelikteki ilave ve geniþletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katýlmak istemiyen kat maliklerinin arsa
paylarýndan, bu ilaveler sebebiyle azalan kýsmýn, ilaveyi yaptýranlarýn baðýmsýz bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi
senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni baðýmsýz bölümün yapýlmasýna katýlmýyan kat maliklerinin arsa paylarýndan yeni tahsis sebebiyle
azalan kýsmýn bedeli kendilerine ödenmek þartiyle, yeni yapýlan baðýmsýz bölüm, kat irtifaký kurulmasýna dair olan eski resmi
senet gereðince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptýranýn mülkü veya yaptýranlarýn ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti
kütüðünün ayrý bir sayfasýna yeni malik veya malikler adýna tescil edilir.
G) Temliki tasarruflar ve önemli iþler:
Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayýtlanmasý veya arsanýn bölünmesi ve bölünen kýsmýn mülkiyetinin
baþkasýna devrolunmasý gibi temliki tasarruflar veya anayapýnýn dýþ duvarlarýnýn, çatý veya damýnýn reklam maksadiyle
kiralanmasý gibi önemli yönetim iþleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliðiyle verecekleri karar üzerine yapýlabilir.
ALTINCI BÖLÜM
Kat Mülkiyetinin ve Kat Ýrtifakýnýn Sona Ermesi
A) Kat mülkiyetinin sona ermesi:
I - Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olmasý veya kamulaþtýrýlmasý ile:
Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüðündeki sicil kaydýnýn silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün baðýmsýz bölümlerinin bir tek kiþinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti
kendiliðinden sona ermez.
Sicil kaydý, bütün kat maliklerinin veya bütün baðýmsýz bölümleri kendi mülkiyetinde toplamýþ bulunan malikin,
anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazýlý istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil
bölümlere baðlý arsa paylarýna göre, genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayýtlariyle baðlantý saðlanmak
suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliðinde kat mülkiyetinin kurulmasýndan sonra deðiþiklikler olmuþsa, yeni sicil
kaydýna bunlar da yazýlýr.
Baðýmsýz bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile þerh verilen bir þahsi hakla kayýtlanmýþ bulunuyorsa, hak
sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi
ve kat mülkiyeti kütüðündeki sicil kaydýnýn silinmesi istenemez.
Kayýtlayýcý hakkýn sahibi, sicil kaydýnýn silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkýnýn yalnýz borçluya ait
mülkiyet payýna veya hakkýn niteliðine göre, bütün ortak mülkiyet paylarýna aktarýlmasýna muvafakat ederse bu hak sicilden
silinmeksizin yalnýz borçlunun, adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet paylarý üzerine geçirilmek suretiyle
genel kütüðe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olmasý veya kamulaþtýrýlmasý halinde sicil kaydýnýn silinmesi
genel hükümlere göre yapýlýr.
Anagayrimenkul kamulaþtýrýlýrsa, her baðýmsýz bölümün kamulaþtýrma bedeli baðlantýlý bulunduðu arsa payý ve
eklentileri de gözönünde tutularak ayrý ayrý takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. 4148

II - Anayapýnýn harap olmasý:
Madde 47 – Anayapýnýn tümü harap olmuþsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliðinden sona erer.
Anayapýnýn baðýmsýz bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yýl içinde bölümünü yeniden
yaptýrmazsa, diðer kat malikleri veya bunlardan bir kýsmý,bu sürenin tamamlanmasýndan baþlýyarak bir yýl içinde o bölüme ait
arsa payýnýn, deðeri karþýlýðýnda ve arsa paylarý oranýnda kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde
devrolunan arsa paylarý kat mülkiyeti kütüðünün ilgili sayfalarýnýn (Beyanlar) hanesine iþaret olunur; arsa payýný
devralanlar,devraldýklarý tarihten baþlýyarak iki yýl içinde, harap olan baðýmsýz bölümü yeniden yaptýrmaya veya ayný süre
içerisinde bütün kat malikleri baðýmsýz bölümlere baðlý arsa paylarýný bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fýkrasýndaki
esaslara göre yeniden hasaplýyarak kat mülkiyeti kütüðüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fýkra hükmüne uyulmadýðý takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliðinden sona ererek,
gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alýnan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanýr.
Birden ziyade baðýmsýz bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapýlmasý diðerinin yapýlmasýna
baðlý bulunuyorsa, baðýmsýz bölümleri harap olan kat malikleri bunlarý yeniden yaptýrýp yaptýrmýyacaklarýný, harabolma
tarihinden baþlýyarak altý ay içinde diðer kat maliklerine yazýlý olarak bildirmeye mecburdurlar. (Deðiþik son cümle:
14/11/2007-5711/20 md.) Bildirmeyenlerin yeniden yaptýrmak istemedikleri kabul olunur ve onlarýn arsa paylarý, deðeri
karþýlýðýnda bölümlerini yeniden yaptýrmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan baðýmsýz bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazýlý süreler devamýnca kendiliðinden kat
irtifakýna çevrilir ve kat mülkiyeti kütüðünde beyanlar hanesine geçici þerh verilir. Baðýmsýz bölüm yapýlýnca onun
üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doðar ve geçici þerh kütükten silinir.
III - Bildirme ödevi ve kaydýn silinmesi:
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapýnýn tümünün veya bir kýsmýnýn harabolmasý halinde durum yönetici
tarafýndan o gayrimenkulün bulunduðu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eðer yönetici yoksa, baðýmsýz bölümü
harap olan kat maliki tarafýndan tapu idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doðacak zararlarýn tümünden
baðýmsýz bölümü harap olan kat maliki, zararýn beþte biri oranýndaki kýsmýndan da yönetici müteselsilen sorumlu olup,
Hazine sorumlu deðildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüðündeki sayfalar kapatýlarak gayrimenkulün kaydý anayapýdan saðlam
kalan kýsýmlar gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüðü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle baðlantý saðlanmak suretiyle,
arsa paylarý oranýnda ortak mülkiyet esaslarýna göre, genel kütüðe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde
de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapýnýn arsasýnda malik veya ortak malikler tarafýndan yine kat mülkiyeti esasýna göre yeni bir
yapý yapýlmak istenirse, kat irtifaký ve kat mülkiyeti kurulmasýna dair hükümler uygulanýr. 4149

B) Kat irtifakýnýn sona ermesi:
Madde 49 – Kat irtifakýna konu olan arsanýn maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazýlý bir
beyanla kat irtifakýna ait sicil kaydýný sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifaký, buna konu olan arsanýn tamamiyle yok olmasý veya üzerinde yapý yapýlamýyacak hale gelmesi veya
kamulaþtýrýlmasý ile kendiliðinden sona erer.
(Deðiþik fýkralar: 13/4/1983 - 2814/14 md.):
Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde, bu irtifakýn kurulmasý sýrasýnda verilen plana göre beþ yýl içinde yapý
yapýlmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiðinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakýnýn
sona ermesine veya belli bir süre için uzatýlmasýna karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatýlabilir.
Yukarýdaki fýkra uyarýnca kat irtifaký kaldýrýldýðýnda tapu kütügündeki kayýt silinir.
YEDÝNCÝ BÖLÜM
Son Hükümler
A) Yasaklar:
Madde 50 – Bu kanun yürürlüðe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diðer kanunlara göre, bir gayrimenkulün
paydaþlarýndan birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek baþýna faydalanmasýný saðlamak için irtifak hakký
kurulamaz.
Tümü kargir olmýyan yapýlarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B) Yeni duruma uyma :
I - Medeni Kanunun yürürlüðe girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:
Madde 51 – (Deðiþik birinci fýkra: 30/4/1969 - 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüðe girmesinden sonra bu
kanunun yürürlüðe girdiði tarihe kadar bir gayrimenkulün paydaþlarýndan birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki
gibi tek baþýna faydalanmasýný saðlamak için üzerinde irtifak hakký kurulmuþ olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüðüne tescil ettirilmesi mecburidir. Bu yapýlmazsa irtifak
haklarý sona ererek yalnýz ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fýkra gereðince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüðüne
tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine baþvurmasý üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazýlý fotoðrafa dayanýlarak yapýlýr; bu halde fotoðrafýn, tapu idaresine baþvuran ortak malikin
imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Diðer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katýlmaktan ve yönetim planý
yapmaktan kaçýnamazlar; kaçýnýlýrsa, hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanýr.
II - Medeni Kanundan önce kurulmuþ olan haklarda :
Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce (Hava hakký, oda mülkiyeti) gibi isimler altýnda
kurulmuþ olan haklar, bu kanunun yürürlüðe girmesinden baþlýyarak üç yýl içinde, aþaðýda yazýlý hükümlere göre, bu kanun
uyarýnca kat mülkiyetine veya kat irtifýkýna çevrilir: 4150

a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapý bölümleri mevcutsa, hak sahipleri, aralarýnda yapacaklarý bir
sözleþme ile, o gayrimenkulün arsasýnda, bölümlerinin deðerleri oranýnda ve hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksýzýn,
Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine göre paydaþ olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarýnca kat
mülkiyetini kurarlar.
b) Yapý bölümleri mevcut olmayýp yalnýz hava hakký mevcutsa, bu hak (a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin
arsada paydaþ olmasý suretiyle kendiliðinden kat irtifaký hakkýna çevrilir ve kütüðe o suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaþarak bu kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren üç yýl içinde eski haklarýný kat mülkiyetine
veya kat irtifakýna çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduðu yerin tapu idaresince, ayrý ayrý bölümlerin deðerleri
oranýnda arsa paylarýnýn tesbiti ve gereken belgelerin hazýrlanmasý suretiyle ve bu maddenin (a) ve (b) bendlerindeki esaslar
uyarýnca, hak sahiplerinden birinin müracaatý üzerine veya doðrudan doðruya yapýlýr ve durum bütün hak sahiplerine
bildirilir.
Bu haklarýn tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakýna doðrudan doðruya çevrilmesi için gereken masraflar
Hazinece ödenerek, kamu alacaklarýnýn tahsili hakkýndaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alýnýr.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararýna karþý, bunun kendilerine bildirilmesinden baþlýyarak bir ay içinde, sulh
mahkemesine dava açmak suretiyle itiraz edebilirler.
III - Medeni Kanuna göre kurulmuþ kat irtifaklarýnýn yönetimi:
Madde 53 – Bu Kanun yürürlüðe girdiði tarihten önce bir gayrimenkulün paydaþlarýndan birinin o gayrimenkulün bir
bölümünden kat maliki gibi tek baþýna faydalanmasýný saðlamak için kurulmuþ olan irtifak haklarý, bu Kanuna göre kat
mülkiyetine çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planý yapýlmasý mecburiyeti ve giderlere ve sigorta
mecburiyetine ve bunun primlerine katýlma hususlarýnda bu kanun hükümleri uygulanýr.
C) Özel kanuna göre ortaklaþtýrma (Þüyulandýrma) halinde kat mülkiyetinin durumu:
Madde 54 – (Deðiþik birinci fýkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Ýmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaþtýrma halinde,
ortaklaþtýrýlan gayrimenkuller arasýnda kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaþtýrma, 9/11/1985 tarihinden önce
ise 6785 sayýlý Ýmar Kanununun 46 ncý maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayýlý Ýmar Kanununun 16 ncý maddesi gereðince
ortaklýðýn giderilmesi hususunda bütün malikler anlaþtýklarý takdirde, ortaklýðýn giderilmesi bu anlaþma hükümlerine göre
yapýlýr.
(Deðiþik ikinci fýkra: 14/11/2007-5711/21 md.) Böyle bir anlaþmaya varýlamazsa, her gayrimenkulün
ortaklaþtýrmadan önceki geçer deðerleri, birinci fýkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklýðý gidermekle görevli sulh
mahkemesince ayrý ayrý takdir edilerek, bunlara Türkiye Ýstatistik Kurumunca yayýmlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak
suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakýn tarih itibarýyla ulaþtýðý deðerleri tespit edildikten sonra, bunlardan deðeri en
fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu deðerle satýn almasýný teklife karar verilir ve bu teklif kabul
edilip bedel ödenince ortaklýk giderilmiþ olur.
Kesinleþen sulh mahkemesi kararýnýn tebliðinden baþlýyarak bir ay içinde bede ödenmez veya altý ay içinde
ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaþtýrýlan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna
göre mümkünse katmülkiyeti muhafaza ve diðer gayrimenkuller buna ilhak edilerek, 4151

eðer bu mümkün deðilse kat mülkiyeti kaldýrýlarak, açýk artýrma yoliyle satýlýp ortaklýk giderilir ve satýþ bedeli her
gayrimenkulün, ikinci fýkra uyarýnca takdir edilmiþ olan deðerleri arasýndaki orana göre, maliklere paylaþtýrýlýr.
D) Harç ve vergiler:
Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifaký kurulmasý, mülkiyetin baþkasýna devrini ihtiva etmedikçe
her çeþit harc ve vergiden muaftýr. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüðe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarýnýn 51
nci madde gereðince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuþ olan haklarýn 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti
veya kat irtifakýna çevrilmesi iþlemlerine de þamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu yerin belediyesine ve vergi
dairesine bildirilir.
E) Belediyesi olmýyan yerlerdeki durum:
Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediði görevler, belediye olmýyan, yerlerde o yerin baðlý bulunduðu ilçe
veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayýlý Ýmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili belediyece
yerine getirilir.
SEKÝZÝNCÝ BÖLÜM (1)

Devre Mülk Hakký
Madde 57 – Mesken olarak kullanýlmaya elveriþli bir yapý veya baðýmsýz bölümün ortak maliklerinden her biri
lehine bu yapý veya baðýmsýz bölümden yýlýn belli dönemlerinde istifade hakký, müþterek mülkiyet payýna baðlý bir irtifak
hakký olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakký denir.
Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaþtýrýlmadýkça devre mülk hakkýnýn baðlý olduðu pay, devrelerin sayý ve
süreleri esas alýnarak eþit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakký ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakýna çevrilmiþ yahut müstakil yapýlarda
kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla baðdaþan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakký baðlý olduðu müþterek mülkiyet payýna baðlý olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçýlara geçer.
Madde 59 – Devre mülk hakkýnýn yýlýn belirli dönemlerine ayrýlmasý ve 15 günden daha az süreli olmamasý gerekir.
Sözleþmede aksi kararlaþtýrýlmamýþsa devre mülk hakký sahibi bu hakkýn kullanýmýný baþkalarýna býrakabilir.
Madde 60 – Ana taþýnmaz mal ile baðýmsýz bölümlerin ve müstakil yapýlarýn tapu kütüklerinin beyanlar hanesine,
baðýmsýz bölüm veya yapý üzerinde devre mülk hakký kurulduðu iþaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus
belirtilir.
Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakký kurulacak yapý veya baðýmsýz bölümlerin ortak malikler arasýnda dönem
süresi, devir ve teslimi ile istifade þekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumluluklarý, büyük onarým için
ayrýlacak dönem, bakým masraflarý gibi hususlar devre mülk sözleþmesinde belirlenir. Bu hususlarý içeren ve bütün hak
sahiplerince imzalanan devre mülk sözleþmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüðünün beyanlar hanesinde gösterilir.
——————————
(1) Bu bölüm ve bu bölüm baþlýðý altýndaki maddeler 10/6/1985 tarih ve 3227 sayýlý Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiþtir. 4152

Devre mülk hakký kurulan her yapý veya baðýmsýz bölüm için ortak malikler, kendi aralarýndan veya dýþardan bir
gerek veya tüzelkiþiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre
atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliði ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiþ birden fazla baðýmsýz bölümlerden bazýlarýnýn üzerinde devre mülk hakký
kurulmasý, aksi yönetim planýnda kararlaþtýrýlmamýþsa, diðer baðýmsýz bölüm maliklerinin muvafakatlarýna baðlý deðildir.
Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakký kurulan yapý veya baðýmsýz bölümün ortak malikleri, aksi sözleþme ile
kararlaþtýrýlmamýþsa, þuyuun giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrýlan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade
ettikleri baðýmsýz bölüm veya yapýyý sözleþme hükümleri gereðince boþaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadýðý takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu
kaydýný ve sözleþmeyi talebine ekleyerek ibrazý halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, baþkaca bir iþlem ve
tebligata lüzum kalmadan, derhal zabýtaca boþalttýrýlýr. Ýdare veya yargý organlarýna yapýlacak baþvuru, bu boþaltma iþlemini
durdurmaz. Ýlgililerin kanundan ve sözleþmeden doðan haklarý saklýdýr.
Madde 65 – Devre mülk hakký sahiplerinin hak ve borçlarý, yetki ve sorumluluklarýnýn tespit ve uyuþmazlýklarýn
çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleþmede veya yönetim planýnda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve
ilgili diðer kanun hükümleri uygulanýr.

DOKUZUNCU BÖLÜM (1)

Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel Hükümler
Kapsam
Madde 66 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapý, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylý yerleþim plânýna göre yapýlmýþ veya yapýlacak,
alt yapý tesisleri, ortak kullaným yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarýn yönetimi bakýmýndan birbirleriyle baðlantýlý
birden çok yapýyý ifade eder.
Toplu yapý kapsamýndaki imar parsellerinin bitiþik veya komþu olmalarý þarttýr. Ancak bu parseller arasýnda kalan ve
imar plânýna göre yol, meydan, yeþil alan, park, otopark gibi kamuya ayrýlan yerler için bu þart aranmaz. Toplu yapý
kapsamýndaki her imar parseli, kat irtifakýnýn veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrý ayrý dikkate alýnýr. Ancak, toplu yapý birden
fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapý hükümlerine tâbi olacak þekilde kat mülkiyeti iliþkisi
kurulamaz.
Yapýlar tamamlandýkça, tamamlanan yapýlara iliþkin kat irtifaklarý kat mülkiyetine çevrilebilir.

––––––––––––––––––––––
(1) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel
Hükümler" baþlýklý "Dokuzuncu Bölüm" altýnda aþaðýdaki maddeler eklenmiþ, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncý maddeler
olarak teselsül ettirilmiþtir. 4152-1

Ortak yerler
Madde 67 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapý kapsamýnda olup, bütünüyle bu kapsamdaki baðýmsýz bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasýna tahsis
edilmiþ bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapý kapsamýndaki diðer parsellerin ada, parsel, blok ve
baðýmsýz bölüm numaralarý gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan
baðýmsýz bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapý kapsamýnda bulunan birden çok yapýnýn ortak sosyal ve alt yapý tesisleri bulunduklarý parsel veya yapýya
bakýlmaksýzýn, tahsis edildikleri baðýmsýz bölümlerin ortak yeri sayýlýr.
Vaziyet plân ve projeleri
Madde 68 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapýlarda; yapýlarýn konumlarý, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarýn kullanýlýþ amaç ve þekilleri, toplu
yapý kapsamýndaki parsel veya parsellerin tamamýný kapsayacak þekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmýþ imar
plâný hükümlerine uygun olarak hazýrlanmýþ vaziyet plânýnda ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrýlan yerlerin düzenlenmesi, iþletilmesi ve bakýmý, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat
saðlanmasý hâlinde, kamunun kullanýmýný kýsýtlamamak þartýyla toplu yapý yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapý uygulamasýnda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapýlacak iþlemlere
iliþkin hususlar, Bayýndýrlýk ve Ýskân Bakanlýðýnca hazýrlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapý kapsamýnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok baðýmsýz bölümü kapsayan ana yapýda ortak
yerleri bulunan blok yapýlarýn her biri, kendi sorunlarýna ve yalnýz o bloða ait ortak yerlere iliþkin olarak, o blokta bulunan
baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliðinde olmayan yapýlar
varsa veya bu nitelikteki yapýlarla blok yapýlar ayný parselde yer alýyorsa, kendi sorunlarýna ve o parsele ait ortak yerlere
iliþkin olarak, o parselde bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânýnda
bloklarýn ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn idare tarzý ayrýca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alýyorsa, adayý oluþturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan baðýmsýz bölüm
maliklerinden oluþan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak
þartýyla, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda
baþka türlü düzenlenmemiþse, ada temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen
blok yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir. Ada
temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy hakkýna
sahiptirler. 4152-2

Toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan
toplu yapý kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartýyla, bu kurul
tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda baþka türlü
düzenlenmemiþse, toplu yapý temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Toplu yapý
temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir.
Toplu yapý temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy
hakkýna sahiptirler.
Yönetim plâný ve deðiþtirilmesi
Madde 70 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapý kapsamýndaki yapý ve yerler için tamamýný kapsayan bir tek yönetim plâný düzenlenir. Yönetim plâný,
toplu yapý kapsamýndaki bütün kat maliklerini baðlar. Yönetim plânýnýn deðiþtirilebilmesi için, toplu yapý temsilciler kurulu
üyelerinin temsil ettikleri baðýmsýz bölümlerin tamsayýsýnýn beþte dördünün oyu þarttýr.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plâný hükümleri, toplu yapý alanýndaki baðýmsýz bölüm maliklerinin beþte dördünün
oylarýyla deðiþtirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
Madde 71 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliðinde olmayan
yapýlarýn yer aldýðý parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapý temsilciler kurulu ise
toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliðinde olmayan yapýlarýn ortak yer ve tesisleri için
yönetici ve denetçi, bu yapýlardaki kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan seçilir. Toplu yapý
kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapý temsilciler kuruluna katýlan yönetici ve
temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsýnýn salt çoðunluðunun oyu ile atanýr.
Ortak giderlere katýlma
Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapý kapsamýndaki belli bir yapýya veya yapýlarýn sadece birkaçýndaki kat maliklerinin ortak kullaným ve
yararlanmasýna tahsis edilmiþ ortak yer ve tesislere iliþkin ortak giderler, o yapýlardaki kat malikleri tarafýndan, bütün
baðýmsýz bölümlerin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ tesis ve yerlere iliþkin ortak giderler ise bütün kat
malikleri tarafýndan karþýlanýr.
Blok kat malikleri, toplu yapý temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarý, 2004 sayýlý Ýcra ve Ýflas Kanununun 68
inci maddesinin birinci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.
Kat malikleri, toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya
bunlarýn baþka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduðunu veya baðýmsýz bölümlerinin veya kendilerinin durumu
dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle toplu yapý ortak gider payýný ve
toplanacak avansý ödemekten kaçýnamazlar.
Geçici yönetim
Madde 73 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kurulu oluþuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini
kullanmak ve kurulun oluþmasý için gerekli giriþim ve çaðrýlarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulmasý öngörülebilir.
Bu takdirde yönetim plânýnda geçici yönetimin nasýl oluþacaðýna ve ne zamana kadar devam edeceðine iliþkin hükümlere yer
verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapýnýn bitimini izleyen bir yýl sonrasýna kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu
yapý kapsamýndaki ilk yapý ruhsatýnýn alýnmasýndan itibaren on yýl geçmekle sona erer. 4153

Uygulanacak diðer hükümler
Madde 74 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklý kalmak kaydýyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapýlar
hakkýnda da aynen veya kýyas yoluyla tatbik edilir.
Görevli mahkeme:
Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasýndan doðacak her türlü anlaþmazlýk sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Kullanma yerlerinin boþaltýlmasý:
Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafýndan sözleþmeleri herhangi bir nedenle
feshedilen veya sona eren, kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçiler ile dýþarýdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri
dolayýsýyla bir yer tahsis edilmiþ ise, bu yerleri onbeþ gün içerisinde boþaltmak zorundadýrlar. Bu süre içinde boþaltýlmayan
yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin baþvurusu üzerine baþkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli
mülki amirlerin kararý ile bir hafta içinde zabýtaca boþalttýrýlýr. Ýdare ve yargý organlarýna yapýlacak baþvuru, bu kararlarýn
yerine getirilmesini durdurmaz. Ýlgililerin kanun ve sözleþmeden doðan haklarý saklýdýr.
Birden çok yapýlarda uygulanacak özel hükümler:
Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 - 2814/15 md.; Mülga: 14/11/2007-5711/24 md.)
Kat irtifakýna geçiþ:
Ek Madde 4 – (Ek: 13/4/1983 - 2814/15 md.)
Beþ veya daha fazla kiþi tarafýndan üzerinde bir veya birden çok yapý yaptýrýlmak amacýyla birlikte bir arsa edinilmiþ
olmasý ve pay sahiplerinden en az beþte dördünün kat irtifakýna geçiþ konusunda aldýðý karara uyulmamasý halinde, karara
uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarýnýn iptaline ve bu paylarýn, isteyen diðer pay sahipleri adýna tesciline sulh
mahkemesi tarafýndan aþaðýdaki þartlarla karar verilir:
a) Müþterek gayrimenkulün yukarýda belirtilen amaçla edinildiðinin ispat edilmiþ olmasý,
b) Müþterek maliklerin yukarýda açýklanan çoðunluðunun kat irtifakýna geçiþ kararýna veya bununla ilgili
yükümlülüklere noterlikçe yapýlan tebligata raðmen iki ay içinde uyulmamýþ olmasý,
c) Karara uymayan müþterek maliklerin paylarýnýn mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo
edilmesi.
Geçici Madde 1 – (Ek: 14/11/2007-5711/23 md.; Deðiþik: 23/6/2009-5912/4 md.)
Bu Kanunun yürürlüðe girmesinden önce kat irtifaký kurulmuþ ve üzerindeki yapýlar tamamlanýp yapý kullanma izin
belgesi alýnmýþ yapýlarda, kat irtifakýna sahip ortak maliklerden birinin baþvurusu veya yapý kullanma izin belgesinin yetkili
idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortasý poliçesi dâhil baþkaca hiçbir belge aranmaksýzýn kat
mülkiyetine resen geçilir.
4154

Geçici Madde 2 – (Ek: 23/6/2009-5912/5 md.)
Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapýlara ait yönetim planlarýnýn, bu Kanun hükümlerine
uyarlanmasý amacýyla yapýlacak ilk deðiþiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoðunluðu yeterlidir. Mevcut toplu
yapý yönetimleri, deðiþtirilen yönetim planýna göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür.
Toplu yapý yöneticisi seçimi, en geç yönetim planýnýn deðiþtirilmesini takip eden üç ay içinde yapýlýr.
F) Yürürlük tarihi:
Madde 75 – Bu kanun yayýmý tarihinden altý ay sonra yürürlüðe girer. (1)(2)

G) Yürütme makamý:
Madde 76 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1)(2)


23/6/1965 TARÝHLÝ VE 634 SAYILI ANA KANUNA ÝÞLENEMEYEN GEÇÝCÝ MADDELER:
1) 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayýlý Kanunun geçici maddeleri:
Silinmemiþ kat irtifaký haklarý:
Geçici Madde 1 – Kat irtifakýna konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun yürürlüðünden önce süresi içinde bitirilmemiþ
olan yapýlara iliþkin kat irtifaklarý tapu kütüðünden silinmemiþ ise, bunlar hakkýnda da 49 uncu maddenin bu Kanunla deðiþik
hükmü uygunlanýr.
Önce açýlmýþ davalar:
Geçici Madde 2 – 634 Sayýlý Kat Mülkiyeti Kanunundan doðan uyuþmazlýklar nedeniyle, bu Kanunun
yürürlüðünden önce asliye hukuk mahkemelerine açýlmýþ davalar bu mahkemelerce sonuçlandýrýlýr.
2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayýlý Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – Doðal Gazýn Kullanýmý Hakkýnda Bazý Kanunlarda Deðiþiklik Yapýlmasýna Dair Yetki Kanunu ile
Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çýkarma yetkisi 634 Sayýlý Kat Mülkiyeti Kanunu için adý geçen
Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.
3) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun geçici maddeleri:
Geçici Madde 1 – Bu Kanun gereðince hazýrlanmasý gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren
altý ay içinde hazýrlanýr.
Geçici Madde 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayýlý Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce kat irtifaký kurulmuþ
binalarda yönetim plâný olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
Geçici Madde 3 – Bu Kanunun yürürlüðe girmesinden önce kurulan toplu yapýlara ait yönetim plânlarý, yürürlük
tarihinden itibaren en geç altý ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanýr. Yönetim plânýnda bu yönde deðiþiklik yapýlmasý
için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoðunluðu yeterlidir. Mevcut toplu yapý yönetimleri, yönetim plâný deðiþip buna
göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapý yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânýnýn
deðiþimini takip eden üç ay içinde yapýlýr.


——————————
(1) 10/6/1985 tarih ve 3227 sayýlý Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile ilgili 57 nci madde 66, “Yürütme makamý” ile ilgili 58
inci madde de 67 nci madde olarak, numaralandýrýlmýþtýr.
(2) 14/11/2007 tarihli ve 5711 sayýlý Kanunun 22 nci maddesiyle; 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel
Hükümler" baþlýklý "Dokuzuncu Bölüm" altýnda 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74 üncü maddeler eklenmiþ, mevcut 66 ve 67 nci
maddeler, 75 ve 76 ncý maddeler olarak teselsül ettirilmiþtir. 4155-4177

634 SAYILI KANUNA EK VE DEÐÝÞÝKLÝK GETÝREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜÐE GÝRÝÞ TARÝHÝNÝ GÖSTERÝR LÝSTE

Deðiþtiren
Kanunun
Numarasý

634 sayýlý Kanunun deðiþen veya iptal edilen
maddeleri

Yürürlüðe Giriþ Tarihi
1166 –
2/1/1969
2814 –
14/4/1983
3227 –
25/6/1985
KHK/431 –
13/2/1991
3770 –
11/2/1992
5378 42
7/7/2005
5627 42
2/5/2007
5711 3,4,10,11,12,13,14,18,19,20,22,23,25,26,29,30,31,
33,34,38,47,54,Dokuzuncu Bölüm,66 ila 74, Geçici Madde 1,
Ýþlenemeyen Hükümler(Geçici Madde 1,2,3)

28/11/2007
5912 3, 12, 14, Geçici Madde 1,2
7/7/2009
6111 24
25/2/2011
6462 42
3/5/2013