Ülkemizdeki genç nüfusun fazlalýðý ve þehirlere göç akýmýnýn, son 10-15 yýllýk dönemde þehirlerimizdeki konut arz-talep dengesini bozduðu ve konut fiyatlarýný artýrdýðý artýk bilinen bir gerçek. Konut fiyatlarýnda son 10 senedeki reel (enflasyondan arýndýrýlmýþ) artýþ %100’ü aþýyor.

 

 

Hesapkurdu´nun verilerine göre herhangi bir evin kirasýný belirtiken genelde civardaki benzer özelliðe sahip evlerin rayiçlerini araþtýrýr ve kendi evimizin kirasýný buna göre belirleriz. Ancak piyasadaki bu fiyatlarý etkileyen ana bir unsur olduðunun farkýnda mýyýz? Genellikle hayýr.

 

Aslýnda bir ev, içinde yaþadýðýmýz yuva olmanýn dýþýnda, herhangi baþka bir varlýk gibi yatýrým aracý olarak da kullanýlýyor. Parasýný eve yatýran yatýrýmcýnýn, kira getirisi olarak minimum bir beklentisi oluyor. Bu beklentinin inþaat sektörü jargonundaki adý da yýllýk brüt kira getirisi. Ýstanbul’daki evlerin yýllýk brüt kira getirisi %5.6 iken, Türkiye ortalamasýnda bu rakam aþaðý yukarý ayný. Örneðin, 100.000 TL’lik bir eve sahip olan bir yatýrýmcýnýn vergi ve masraf öncesi senelik 5,600 TL yani aylýk 470 TL civarýnda bir kira getirisi beklentisi oluyor.

 

Ev fiyatlarýnýn hýzlý bir þekilde artmasý ise doðal olarak benzer artýþlarýn kiralarda da yaþanmasýna sebep oluyor. Kira harcamalarý son dönemde yukarýdaki geliþmelerle o kadar arttý ki bütçemizden aldýðý pay iyice artarak en önemli masraf kalemi haline geldi. TÜÝK’in yaptýðý araþtýrmada (2013 Hanehalký Tüketim Harcamalarý Araþtýrmasý) Türkiye genelinde tüketim amaçlý yapýlan harcamalar içerisinde en yüksek payý %25 oranýyla konut ve kira harcamalarýnýn aldýðý net olarak görünüyor.

 

 

Kira artýþlarý özellikle büyük þehirlerde ilçesine, mahallesine göre kira artýþ oranlarý deðiþiklik göstermekte. Ýstanbul gibi bir þehirde metro, metrobüs ve merkeze yakýnlýk kira fiyatlarýný fazlasýyla deðiþtirmekte. Örneðin; Beþiktaþ’ta bir eve 2.500 TL kira öderken Beylikdüzü’nden ayný özelliklere sahip eve 750 TL kira ödeyerek oturabiliyorsunuz. Bu þartlar altýnda Beþiktaþ’ta kiraya ödediðiniz paradan daha azýný, konut kredisi taksitlerinize vererek Beylikdüzü’nde kendinize ait bir evde oturabilirsiniz.

Reidin 2015 Ocak Ayý raporuna göre geçen yýlýn ayný dönemine kýyasla (2014 Ocak) Türkiye’de kiralar ortalama %15,1 artýþ göstermiþ. Bir diðer dikkat çeken husus ise, Türkiye genelinde bir apartman dairesi fiyatý 17,8 yýllýk (214 ay) kiraya eþit iken, bu oran Ýstanbul’da 17,7 yýl (212 ay) Ankara’da 18,5 yýl (222 ay) olarak hesaplanmýþ.

 

Bahsedilen yýllýk kira artýþlarý nominal (enflasyon etkisinden arýndýrýlmamýþ) deðerler üzerinden yer alýyor. Daha doðru bir deðerlendirme yapabilmek için reel (enflasyon etkisinden arýndýrýlmýþ) deðer üzerinden hesaplama yapmak gerekli. Reel deðer üzerinden hesaplarsak 2014 yýlý enflasyonu (TCMB enflasyon verileri) tüketiciler için (TÜFE) % 8,2 olarak gerçekleþti. Bu durumda reel olarak artýþ (%15,1-%8,2) %7 olarak hesaplanmakta. Sonuç olarak, geçen yýl kiranýzýn tahminen reel olarak %7 daha fazla arttýðýný söyleyebiliriz. Maaþlarýn da genel olarak enflasyona endeksli arttýðýný düþünürsek geçen yýla kýyasla maaþýmýzýn daha büyük bir bölümü kiraya gidiyor olacak.

 

 

Reidin verilere göre, ülkemizde 2004 – 2014 yýllarý arasý ortalama kira oranlarý %250 artýþ göstermiþ. Ýstanbul özelinde ise, 2004

– 2014 aralýðýnda ortalama %285’lik kira artýþý gözlenmektedir.

Kira artýþ oranlarýný daha doðru analiz edebilmek için enflasyondan arýndýrmamýz gerekiyor. 2004 – 2014 yýllarý arasýnda enflasyon %138 bir artýþ göstermiþ. Bu durumda 10 yýlda kiralarýn reel artýþý Türkiye geneli için (%250-%138) %112, Ýstanbul için (%285-%138) %147 olarak gerçekleþmiþ.

 

 

Geçmiþ 10 yýlýn kira artýþ oranlarý reel olarak %100 üzerinden bir artýþ sergilemiþ. Ortalama 18 yýl kiracý olarak kalmanýz durumunda ise oturduðunuz evin bedelini kira olarak ödeyeceðiniz de unutulmamalý.