Kat irtifakında maliklerin arsa payı esas alınarak, henüz yapımı tamamlanmamış bir yapı üzerinde malikler lehine irtifak hakkı tesis edilir. Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi senet yoluyla gerçekleştirilen kat irtifakı kendiliğinden veya maliklerin ortak iradesi ile sona erebilir.
Kat İrtifakı Nedir?
İnşaatı henüz tamamlanmamış olan, bağımsız bölümlere sahip yapı üzerinde, kat mülkiyetine esas olmak üzere maliklerin arsa payı oranında kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Kat irtifakının kurulabilmesi için bütün maliklerin onayı olmalıdır.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti sıklıkla birbirine karıştırılan iki kavramdır. Aralarındaki en temel fark, kat irtifakında henüz tamamlanmamış bir ana yapı olması, kat mülkiyetinde ise tamamlanmış bir yapının mevcut olmasıdır. Kat irtifakında henüz ortada inşaat yokken veya inşaatın yapım süreci devam ederken, yapının bağımsız bölümleri üzerinde malikler adına kat irtifaklı tapu çıkarılır. Kat mülkiyetinde ise Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde taşınmazın malikleri tarafından mülkiyet tesis edilir.
- Kat irtifakında maliklerin arsa payı esas alınır. Yapı tamamlanınca dilerse malikler tapu idaresine başvurarak, kat irtifakını kat mülkiyetine çevirebilirler.
- Kat irtifakı alınan bir yapının, yapı tamamlanınca kat mülkiyetinin alınması gerekir. Kanunla öngörülen süre içerisinde kat mülkiyeti alınmaması cezaya tâbidir.
- Bankadan konut kredisi kullanabilmek için kredi kullanılacak evin kat irtifakı alınmış olmalıdır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakının kurulması resmi senet yolu ile olur. Bu senet Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenir. İrtifak hakkı tapu siciline bu belge ile tescil edilir.
Kat irtifakı arsa payı oranında arsa malikleri veya paydaşları lehine kurulur. Projenin yapım aşamasında satın alınan konut, iş yeri gibi taşınmazlarda müteahhit tarafından bu taşınmazlar için kat irtifaklı arsa tapusu verilir. Kooperatiflerde ise inşaat tamamlanırken, kuralar çekildikten sonra kat irtifakı verilir.
Eğer arsa payının devri söz konusu olursa ona bağlı kat irtifakı da devredilmiş olur. Arsa payının kat irtifakından ayrı şekilde devri veya mirasa konu olması söz konusu değildir.
Kat İrtifakı Hangi Durumlarda Sona Erer?
Kat irtifakı ortak maliklerin yazılı bir beyanı çerçevesinde sona erebilir.
Bunun yanı sıra, kat irtifakı irtifaka konu olan arsanın yok olması ile de sona erebilir. Arsanın üzerine yapı yapılamayacak duruma gelmesi veya kamulaştırılması da irtifakı kendiliğinden ortadan kaldıracaktır.
Kat irtifakı kurulduktan sonra 5 yıl içerisinde binanın projeye uygun olarak tamamlanması öngörülmektedir. Eğer 5 yıllık süre içerisinde yapı tamamlanmazsa, kat irtifakı maliklerinden birinin kat irtifakının bozulmasını Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak talep etme hakkı vardır.