Kentsel dönüşüm sürecinin çok çok iyi yönetilmesi gerektiğini belirten HKMO Bursa Şube Başkanı Ufuk Ay, kentsel dönüşüm sürecinde, sivil toplum örgütleri, meslek odaları ve vatandaşların bu sürecin içinde olmasının çok önemli olduğuna değindi.

AY: KENTSEL DÖNÜŞÜM SOSYAL BİR OLGUDUR

Kentsel dönüşümün geleceği planlamak olduğunu vurgulayan HKMO Bursa Şube Başkanı Ufuk Ay, kentsel dönüşümün sosyal bir olgu olduğunu, çevre düzenine, tarihi dokuya uygun olması ve tamamlandığında yeni trafik ve çevre sorunları doğurmaması gerektiğini ifade etti. Kentsel dönüşüm sürecinin insanlara daha yaşanabilir ortamlar sağlamak olduğunun altını çizen Başkan Ufuk Ay, "Önemli olan, bu kentte yaşayan insanların daha iyi ortamlarda yaşayabilmesini sağlayan planlamanın yapılabilmesidir. Üst ölçek-alt ölçek plan uyumunun sağlanarak, halkın bilinçlendirilmesi ve kent yaşamına uygun ortamın oluşturulmasıdır. Kentsel dönüşüm ile birlikte kentsel dönüşüm olgusunun var olmasına neden olan mühendislik hizmetlerinden ve planlamadan uzak kaçak yapılaşmayı engelleyecek bir iradenin de ortaya konması gerekir. Kentsel dönüşüm alanlarının o ilin çevre düzeni planı bütününde belirlenerek, yeni çevre sorunları en önemlisi de trafik sorunu doğurmaması gerekir. Kentsel dönüşüm alanları şehrin Ulaşım Master Planlarına işlenerek, raylı sistemleri ve Çağdaş toplu ulaşım sistemleri ile entegre olması gerekir" dedi.
Bursa´nın henüz tamamlanmış bir Ulaşım Master Planı´nın olmadığına vurgu yapan Başkan Ufuk Ay,"Kentsel dönüşüm çalışmalarına ana hatları ile bakıldığında yeni oluşturulması düşünülen kentin ekonomik ve sosyal yapısı, tarihi ve kültürel dokusu, teknik ve mimari özellikleri yoğrularak yeni yaşam alanlarının tasarlanmasıdır. Bu tasarımın içerisinde de önemli yeri İmar planları tutmaktadır. İmar planlarının yapılması , uygulanması, hak sahiplerine tapularının teslimi projenin başarısında önemli etkenlerdir" diye konuştu.

AY : İmar Kanunu DEĞİŞMELİ

Kentsel dönüşüm çalışmalarının İmar Kanunu ile doğrudan ilintili olduğunun altını çizen HKMO Bursa Şube Başkanı Ufuk Ay, "Fakat, uygulanan İmar Kanunu 1985´te yürürlüğe girmiş ve geçen 27 yılda çeşitli değişikliklere uğramasına rağmen günümüz ve gelecek yılların ihtiyacını karşılamaktan çok uzak kalmış durumdadır. İmar Yasası yürürlüğe girdiğinde Türkiye´de, Büyükşehir Belediyeleri, TOKİ uygulamaları, yapı denetimleri, kentsel dönüşüm çalışmaları gibi bir çok oluşum mevcut değildi. Bunlar münferit yasal düzenlemeler olarak yürürlüğe girdi.

Ancak imara yönelik hareketlerin düzenleyicisi olan 3194 sayılı İmar Kanunu´na da paralel olarak bir düzenleme yapılmadı. Bu da uygulamada büyük sorunlara neden olmaktadır. En somut örnek ise ´Kentsel Dönüşüm´ uygulamalarıdır. Şimdi 2013 yılında çıkması beklenen Torba Yasa´nın içerisinde İmar Kanunu´nda 19 madde, Yapı Denetim Kanunu´nda 15 madde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile Kıyı Mülkiyeti Kanunlarında 6´şar madde, Çevre ve Şehircilik Kanunu, Belediye Gelirleri Kanunu, Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) Kanunlarında değişiklikler yer alıyor. Bu yasa ile İmar hareketleri kökten değişecek. Aslında gelişmiş ülkelerde olması

gereken Teknik Müşavirlik Firmaları olgusu hayata geçecek. Ama sağlıklı bir şekilde planlanmaz ise bu yenilik beraberinde bir sürü sorun ve karışıklığı getirir" şeklinde konuştu.

Başkan Ufuk Ay, torba yasanın bu hali ile çıkması halinde özellikle Yapı denetim yasası, İmar Yasası ve kat mülkiyeti yasasındaki değişiklik taslakları ile serbest çalışan mühendislik ve mimarlık bürolarının birçoğunun iş alanlarının daraltılacağını ve ayrıca 2010 yılında faaliyete geçen 5368 sayılı yasa ile kurulmuş olan LisanslıHarita Kadastro Mühendislik büroları gibi bir çoğununda iş alanlarının tamamen yok olacağını büyük kısmının da taşeronlaşacağını belirtti. Mühendislik ve mimarlık alanlarında istihdam sorunu oluşacağına da dikkat çeken Başkan Ay, "Bu nedenle düzenlemede geçmişten kazanılmış olan hakların yok olmaması için serbest çalışan Mühendislik ve Mimarlık şirket yada bürolarının iş alanları da dikkate alınmalıdır. Ayrıca TMMOB yasasında yapılması öngörülen değişiklikle de odaların devlet kurumlarına bağlı şube müdürlüğü seviyesine indirgenmesi etkinliğinin azaltılması anlamına gelecek, odaların kendi meslektaşlarını dahi teknik ve idari olarak denetleyememesi, kamu hizmeti yürütmekte olan odaların ekonomik kaynaklarının neredeyse tamamının yok olması ile ayakta kalmaları ve faaliyetlerini yürütmeleri mümkün görülmemektedir. İktisadi teşebbüs kurması ile faaliyette bulunması da serbest çalışan meslektaşları ile rekabet ortamına neden olabilecektir. Torba yasa içerisindeki yasa değişiklikleri bu ve benzeri nedenlerden ötürü tekrar gözden geçirilmelidir" dedi.

ÇARE; AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ KANUNU

Kentsel dönüşümün, İmar Planı ve mevcut yasal mevzuat çerçevesinde ancak, 16/5/ 2012 günü Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun´un uygulanmasıyla mümkün olabileceğini belirten Başkan Ufuk Ay, "Bu kanun Bursa´yı yakından ilgilendiriyor. Çünkü Bursa´da riskli yapılar çoğunlukta ve kentin her bölgesi Deprem kuşağı içerisinde yer alıyor. Hal böyle olunca risk tespit edilen bölgelerde dönüşüme hızlı bir şekilde başlanabiliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı´nın belirlediği lisanslı kuruluşlarca yapılan riskli bina tespitleri sonucunda riskli bina kararının çıktığı binalarda oturanların taşınması için 60 günlük bir süre başlayacak. Bina sahiplerinin 15 günlük itiraz süresi bulunuyor bu süreçte bu hak kullanılmaz ise bina idare tarafından yıkılıyor ve maliyeti mülk sahiplerine ödetiliyor. Burada bir sorun da mülkiyet hakkında çıkıyor. Örneğin, bir taşınmazda paydaş olanlar veya kat mülkiyetli bir binada bağımsız bölüm sahibi olanlar, binalarının riskli olması nedeniyle yıkılması gerekli olduğu zaman, yerine yeni yapılacak yapının veya arsanın boş olarak bırakılması ya da müteahhide verilmesi hallerinde paydaşların ya da bağımsız bölüm maliklerinin 2/3´ ünün onay vermesi halinde, taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulmasına olanak veriyor. Özelikle belirtmek gerekir ki; paydaşların yıkım konusunda anlaşıp anlaşmamaları gibi bir durum yok. Yani paydaşların tamamı kabul etse dahi ´hakkında yıkım kararı verilen binanın riskli olması veya riskli alanda bulunması ya da riskli alanda olmayan güvenli bir yapı olduğu halde uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça yıkılması konusunda karar verilen yapılar´ yapının yıkılması zorunlu. Burada paydaşların söz hakkı yok. 2/3 kuralı, bina yıkıldıktan sonra yerine ikame edilecek yapının veya yapısız kalmasının kararı aşamasında devreye giriyor. Özetle 6 ortaklı bir yapıda yıkım sonrası Arsa payı üzerinde 5 kişinin hissesi toplamda yüzde 40 olsa diğer bir kişinin hissesi yüzde 60 dahi olsa kişi 2/3 kuralına göre 1 paydaş olarak mı kabul edilecek? Yoksa Arsa payının 2/3 nün kararımı uygulanacak? yasada ve uygulama yönetmeliğinde bu konuda net bir belirtme yoktur. Bu konu ciddi bir sorun olarak karşımıza çıkacaktır" dedi.

MALİYET NASIL KARŞILANACAK?

HKMO Bursa Şube Başkanı Ufuk Ay, "Kentsel dönüşümde yaklaşık 7 milyon konut elden geçecek. Evler taşınacak, binalar yıkılıp yeniden yapılacak.Türkiye´de milyonlarca kişi yer değiştirecek. İnşaat süresince kiraya çıkanlara 500 lira kira yardımı yapılacağı söyleniyor. 60 bin liralık bir dairede oturan aile, yapılan dönüşüm sonrasında 90 bin liralık bir konut sahibi olduğunda, aradaki 30 bin liralık farkı kendisi karşılayacak. Bu farkı ödeyebilmesi için de uygun kredi imkanlarından yararlanabilecek.Kullanılacak kredide 5 puanlık faizi devlet karşılayacak. İşyerlerine ise 4 puanlık Faiz desteği sağlanacak. Kredinin vadelerinde ve Faiz oranlarında konut büyüklüğü belirleyici olacak.Kredi borcu 120, 84 veya 60 aya yayılacak, faiz oranı da o dönemdeki TEFE ile TÜFE´nin ortalamasına göre hesaplanacak. Geri ödemeler inşaatın bitiminden sonra veya kredi sözleşmesinin imzalanmasından 24 ay sonra başlayacak. Eğer bina kaçaksa ya da oturanlar işgalci konumundaysa enkaz bedelini Bakanlık verecek. Geri kalan Daire bedelini işgalci konumundakiler ödeyecek. Verilen dairenin, eskisinden daha ucuz olması durumunda ise, aradaki farkı devlet karşılayacak. Hesaplamalara göre, risk raporu, yıkım ve enkaz kaldırma maliyeti konut başına 4 bin lirayı buluyor. 7 milyona yakın konut için düşünüldüğünde maliyet milyarlarca lirayı buluyor. Sadece İstanbul´da 2 milyon konutun değişmesinin 400 milyar dolara malolacağı hesaplanıyor.
Proje kapsamında Finansman için 2B arazilerinin satışı ve bedelli askerlikten elde edilen kaynağın bir bölümü konut yapımında kullanılacağı söyleniyor. Ama devletin bu yolla bu maliyetleri karşılaması pek gerçekçi gözükmüyor" şeklinde konuştu.

ASIL MESELE DÖNÜŞÜMÜ KENTE ENTEGRE EDEBİLMEKTE

HKMO Bursa Şube Başkanı Ufuk Ay, "Çıkabilecek sorunlara Bursa genelinde baktığımızda Arabayatağı- Şirinevler arasındaki 7 mahallede yapılacak dönüşüm projesinde en büyük sorun hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalarda çıkabilecektir. Çünkü o bölgedeki parsellerde kaçak yapılaşma sorunu bir hayli fazla. Yollar dar ve yüksek katlı yapılaşma ile sosyal donatı alanları mevcut değildir. Bursa´da Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun´un uygulanması sanırım en sorunsuz 1050 Konutlar- Ataevler gibi bahçeli düzen ve bir plan dahilinde yapılaşmış alanlarda yapılabilecektir.. Oradaki riskli bina tanımına giren yapılar başarılı bir planlamayla çözülecek, çünkü modern bir planlama yapabileceğiniz alan ve çevre uyumu mevcuttur.. En azından şehir merkezinden uzaklaşılarak yapılacak dönüşüm çalışmalarında Doğanbey projesini bekleyen trafik sorununu en asgaride yaşarsınız" dedi. Başkan Ay, son olarak stadyum projesine değinerek ´asıl kentsel dönüşümün bu projede olduğunu vurguladı. Başkan Ufuk Ay, "Proje gerçekten yapısal anlamda çok başarılı, ulaşım sorununu (beklide Bursaray´a stada ilave bir istasyon ekleyerek), çevresel uyumunu da çözerek, çevresindeki ticaret ve yaşam alanlarını dengeli bir şekilde hayata geçirerek ve buralarda günün her saatinde yaşayan mekanlar oluşturarak, kentle entegre edilebilirse kentimiz gerçek anlamda Ulusal anlamda da adından söz ettirecek ´vizyon projeye´ kavuşmuş olacaktır" diyerek sözlerini tamamladı.